توسط : وکیل ملکی کیست؟
امروزه بخش قابل توجهی از دعاوی مطروحه در دادگستری را دعاوی ملکی شامل می شوند. دعاوی ملکی انواع گوناگونی را شامل می شوند و این دعاوی ممکن است جنبه های حقوقی یا کیفری گوناگون داشته باشد. به طور کلی دعاوی ملکی در زمره دعاوی مالی جای می گیرند. به طور کلی هر دعوایی که در محاکم دادگستری مطرح می شود و موضوع اصلی آن ملک یا همان اموال غیر منقول باشد، به عنوان یک دعوای ملکی شناخته می شود. دعوای اثبات مالکیت، خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی، سرقفلی و … به عنوان برخی از دعاوی ملکی رایج شناخته می شوند.
منظور از وکیل ملکی یکی از وکلای دادگستری است که وکالت در امور و دعاوی مربوط به حقوق ملکی را به عهده می پذیرد. وکلای دادگستری در حال حاضر یا عضو یکی از کانون های وکلای دادگستری و یا عضو مرکز وکلا و مشاورین حقوقی قوه قضاییه می باشند. در ادامه این نوشتار ضمن اشاره ای به برخی از رایج ترین دعاوی ملکی، وظایف و اختیارات قانونی وکیل ملکی را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
دعاوی قابل پیگیری توسط وکیل ملکی به چند گروه تقسیم می شوند؟
همانطور که اشاره شد وظیفه اصلی وکیل ملکی پیگیری دعاوی مربوط به املاک یا اموال غیر منقول است. در نظام حقوقی ایران برای رسیدگی به موضوعات ملکی نظام حقوقی خاصی پیش بینی شده است. برای نمونه مطابق با ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی حقوقی ملکی در صلاحیت دادگاهی است که در شهرستان محل وقوع ملک قرار دارد. به طور کلی دعاوی ملکی ممکن است در یکی از دسته های زیر جای بگیرند.
دعاوی ملکی کیفری
یکی از انواع دعاوی ملکی، دعاوی کیفری می باشد که رسیدگی به آنها در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب و همچنین دادگاه های کیفری قرار دارد. برای مثلا توان به جرم انتقال مال غیر یا انجام معامله معارض اشاره کرد. علاوه بر این جرایم مالی دیگری مثل کلاهبرداری، تصرف عدوانی و … ممکن است در مورد املاک در محاکم کیفری مطرح گردند.
به طور کلی دعاوی ملکی هنگامی جنبه کیفری پیدا می کنند که یکی از جرایم مصرح در قوانین جزایی ارتکاب یافته باشد. به عبارت دیگر جنبه کیفری دعاوی ملکی به رابطه فرد با جامعه و دولت مربوط است. از نظر عملی رسیدگی به دعاوی کیفری نسبت به دعاوی حقوقی مدت زمان کمتری طول می کشد. چنانچه ارتکاب یکی از جرایم کیفری توسط متهم برای دادگاه ثابت شود، حکم به مجازات او صادر خواهد شد. برای مثال چنانچه ارتکاب جرم کلاهبرداری موضوع ماده 2 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری توسط متهم، برای دادگاه کیفری ثابت گردید، شخص مرتکب به مجازات حبس تعزیری و پرداخت جزای نقدی محکوم خواهد شد.
دعاوی ملکی حقوقی
رسیدگی به دعاوی ملکی حقوقی در صلاحیت دادگاه های عمومی و حقوقی قرار دارد. در واقع هنگامی یک دعوای ملکی، حقوقی قلمداد می شود که مربوط به رابطه دو یا چند شخص حقیقی یا حقوقی باشد. به عبارت دیگر در دعاوی ملکی حقوقی دولت به عنوان شاکی حضور ندارد. دعاوی حقوقی برای تعیین تکلیف در خصوص روابط شخصی مردم مورد رسیدگی قرار می گیرند. به عنوان برخی از رایجترین دعاوی ملکی و حقوقی می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی؛ هنگامی که یک ملک مثل زمین، منزل یا مغازه به فروش می رود، فروشنده در ضمن قرارداد مبایعه نامه متعهد می شود که در موعد مشخصی سند مالکیت ملک را به نام خریدار انتقال دهد. برای انجام این کار باید از ادارات مختلف استعلام گرفته شده و مقدمات کار فراهم آید. چنانچه پس از انعقاد قرارداد مبایعه نامه فروشنده از حضور در دفترخانه ثبت اسناد رسمی خودداری کند و سند مالکیت را به خریدار انتقال ندهد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه او در دادگاه عمومی و حقوقی اقامه نماید.
- دعوای خلع ید؛ چنانچه یک شخص به صورت عدوانی، ملکی که تحت تصرف شخص دیگری قرار دارد را به زور به تصرف خود درآورند، مالک یا متصرف قبلی می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه نموده و دعوای خلع ید را بر علیه متصرف مطرح نماید.
- دعوای اعلام فسخ معامله: چنانچه در یک معامله برای طرفین حق فسخ پیش بینی شده باشد، در صورت وقوع شرط می توان معامله را فسخ نمود. پس از فسخ چنانچه طرف مقابل راضی به فسخ معامله نبوده و تعهدات خود را به جای نیاورد، شخص دارنده حق فسخ می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کرده و دعوای اعلام فسخ معامله را بر علیه طرف مقابل مطرح نماید.
دعاوی ملکی ثبتی
در بسیاری از موارد دعاوی ملکی دارای جنبه ثبتی می باشند. مطابق با قانون ثبت جمهوری اسلامی ایران کسی به عنوان مالک ملک شناخته می شود که نام او به عنوان مالک در دفاتر مخصوص سازمان ثبت اسناد ثبت شده باشد. از همین رو بخش قابل توجهی از دعاوی ملکی که توسط وکیل ملکی پیگیری می شود را دعاوی ثبتی تشکیل می دهند. دعاوی ثبتی ممکن است جنبه کیفری نیز داشته باشند. برای مثال چنانچه یک شخص با استفاده از سند مجعول به دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و سند مالکیت ملکی را به نام خود بزند، موضوع از موارد تحقق جرم جعل و استفاده از سند مجعول است. همانطور که اشاره شد رسیدگی به این دعاوی کیفری در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب و دادگاه کیفری قرار دارد.
مهمترین وظایف و اختیارات وکیل ملکی
بدون تردید حضور وکیل دادگستری در پرونده های ملکی می تواند نقش مثبتی در سرنوشت پرونده داشته باشد. برای استفاده از خدمات وکلا، می بایست با ایشان قرارداد وکالت یا همان وکالتنامه تنظیم شود. وکلای دادگستری در ازای ارائه خدمات حقوقی و نمایندگی موکل، مبلغی تحت عنوان حق الوکاله دریافت می کنند. در تعیین میزان حق الوکاله محدودیتی وجود ندارد. حق الوکاله اصولاً مطابق با توافق طرفین یعنی(یعنی وکیل و موکل) تعیین می شود. چنانچه وکیل و موکل در خصوص میزان حق الوکاله توافقی نداشته باشند، میزان حق الوکاله مطابق با تعرفه قانونی حق الوکاله، حق المشاوره و هزینه سفر وکلای دادگستری تعیین می شود.
یکی از شروط اصلی برای وکیل ملکی این است که وکیل ملکی می بایست دارای پروانه وکالت معتبر باشد. در حال حاضر از طریق برخط و با مراجعه به سامانه اینترنتی حمایت وکیل، می توانید در خصوص اعتبار یا عدم اعتبار پروانه وکالت شخص وکیل آگاهی پیدا نمایید.
مهمترین وظایف وکیل ملکی بر حسب این که وکالت کدام یک از طرفین دعوی را به عهده گرفته باشد، متفاوت است. در صورتی که وکیل، وکالت خواهان را پذیرفته باشد، وظیفه اصلی او این است که ادعای خواهان را در دادگاه به اثبات برساند. در مقابل چنانچه وکیل وکالت خوانده را به عهده گرفته باشد، وظیفه اصلی او حضور در جلسات دادرسی و دفاع از خوانده در مقابل ادعای طرف مقابل است.
میزان حق الوکاله وکیل ملکی
همانطور که اشاره شد میزان حق الوکاله وکیل ملکی مطابق با توافق طرفین تعیین می شود. در خصوص دعاوی ملکی مالی مثل دعوای مطالبه اجرت المثل و … میزان حق الوکاله ممکن است به صورت درصدی از محکوم به تعیین شود. نکته شایان توجه این است که بخش قابل توجهی از حق الوکاله می بایست به عنوان مالیت بر درآمد، توسط وکیل به سازمان امور مالیاتی کشور پرداخت شود.
مشاوره با وکیل ملکی تهران
وکیل ملکی می تواند با پیگیری در ادارات و محاکم گوناگون، موضوعات ملکی گوناگونی چون اثبات مالکیت، فسخ و انفساخ قراردادهای ملکی، تنظیم قراردادهای ملکی و … را پیگیری نماید. برای ارتباط با بهترین وکیل ملکی تهران و وکیل ملکی در سعادت آباد با ما در تماس باشید. در خصوص وکالت در مناطق مختلف شهر تهران باید توجه داشت که وکیل دادگستری نمی تواند فعالیت خود را در شهری خارج از شهر محل اخذ پروانه وکالت خود متمرکز سازد. از همین رو توصیه می شود برای پذیرش وکالت در امور مربوط به وکیل ملکی در سعادت آباد و وکیل ملکی تهران با ما در تماس باشید.
